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房地产行业-对2017年政府工作报告的点评:所有的机会,都在三四线

发布时间:2017-03-06    研究机构:华泰证券

事件:政府工作报告整体来看,是改革多于稳定

整体来看,与房地产相关的表述在于4点:1)保持稳健中性的货币政策,M2增速在12%左右,GDP增速在6.5%左右,CPI在3%左右;2)三四线城市去库存,支持居民自住和进城购房;3)加快城镇化,支持中小城市和特色小镇发展,推动部分县和特大镇设市;4)金融去杠杆,尽管不是居民去杠杆,但金融去杠杆带来的债券利率上行预计会在年底对房贷带来替代作用。

GDP下行压力之下,12%的M2增速目标仍然不低,要看行政引导

2016年下半年起,M2增速开始下行,降至11.5%左右,两方面分析:1)将GDP增速定在6.5%左右,可看出思路变化,即可容忍一定程度经济增速下行,可降低依靠货币手段将GDP增速顶在高位的依赖。用M2-GDP-CPI来看,货币超发相比于2015和2016年会有所收紧,主要来自于M2增速下行和CPI增速上行。以2017年GDP增速下行来看,当前12%的M2增速目标依然反应对经济下行压力的担忧,也即不排除对房贷仍有较多信贷额度;2)CPI增速目标在3.0%左右,一定程度反应了潜在经济过热,因猪肉价格压制下的CPI若达到3.0%,则反应了服务部分的CPI有较大压力。当前实际货币政策方向仍难判断,数据下行和实际过热需进行选择,需看具体的行政引导。

越来越明晰的人口双向流动,未来的机会都在三四线

我们认为三四线的机会在量价方面都会有极大的机会:1)我们已经在我们的深度报告中重点分析了当前一线和三线城市之间的人口双向流动,改变了之前单向流动的背景,这是三四线城市具备可持续性机会的根本原因;2)继续提到去库存,如果参考2015年对去库存的表述和2015~2016年楼市的表现,对当前三四线城市去库存依然值得期待;3)部分县和特大镇设市,这将极大的推动购房需求,甚至是投资性需求,将对三四线城市带来量价齐升的影响。整体来看,三四线城市将迎来中周期上行变得十分明显。

金融去杠杆,类比2013年,银行间市场利率高对房贷形成替代

对金融去杠杆需要从两方面分析:1)金融去杠杆会带来银行间市场利率上行,甚至带来对房贷的倒挂,这在2013年出现过,也使得对房贷额度形成了替代作用,如果金融去杠杆持续进行,逐步上行的银行间利率确实会对房贷带来冲击;2)但以上前提是需要控制住M2增速,2017年1月以来,尽管M2增速下行、银行间利率上行,但仍然有房价上涨,最重要的原因就是在金融去杠杆导致的货币需求下降,反而使得其他部门可获得货币增加,助推了房贷的发放。所以,我们认为,金融去杠杆会通过利率影响到房贷,但过程慢,而且需要控制住总量信贷。

2017年房地产的逻辑全部都在三四线和京津冀

一二线城市的调控还会继续加码,甚至,为了贯彻“房子是用来住的”,不排除全方位限购和限贷,目前一线城市的市场在房租匹配上有泡沫的迹象(具体参考此前的报告),同时土地供给还受到压缩,所以只能通过行政手段予以管控。2017年几乎全部的机会都在三四线和京津冀,建议关注相关的新城控股、荣盛发展、万科A、中国武夷。同时,转型标的建议关注华业资本、深华发A、三木集团(000632)。

风险提示:货币超预期收紧。

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