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房地产行业对央行2017年1月信贷数据的点评:买入三四线城市,新地产周期开启

发布时间:2017-02-15    研究机构:华泰证券

事件:1月新增居民中长期贷款同比增加32%,环比增加49%

2017年1月,新增人民币贷款金额为2.0万亿元,同比下降19%,同时,新增居民中长期贷款为6293亿元,同比增长32%,新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比重为31%,呈继续下降趋势,但绝对额创历史新高,同时环比上升49%。

额度前置导致信贷超预期,隐含三四线城市大超预期

基于信贷超预期,我们有3个推断:1)销售必定超预期,今年1月新增居民中长期贷款额已超过去年前2月之和,也就意味着暂时还未看到银行对居民贷款收紧;2)若杠杆比例和去年1月保持不变,销售金额增速将达到32%,超过12月单月18.5%的增速,以此进行测算,若1月继续出现销售增速上行,在杠杆率不变的情况下,只需要2月的新增居民中长期贷款达到1532亿元(因地产数据发布的是前2月的累积数据,所以只能将前2月的新增居民中长期贷款合计处理),即可保证销售增速相比于12月有进一步上行;3)考虑到30大城市销售金额同比下降20%左右,也就意味着,三四线城市的贷款呈现大幅上升,对应销售大幅上升。

看好三四线的趋势性上涨,三四线城市销售也必定超预期

和2011年的三四线城市逻辑不同,那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流,然而立马出现逻辑证伪,原因在于三四线城市的库存多和供地多。也不同于2013年的三四线城市逻辑,也即新型城镇化。这一次,我们认为是一二线城市人口饱和和房价梯度已经在2016年拉大之后的人口流动的中周期逻辑,持续期可能会在3~5年,呈现出一二线城市的低端产业人口外流,成为三四线城市具备购买力的新增需求。

强烈看好2017年全年投资增速,同时看好三四线城市布局公司

我们在去年10 月份就有报告《让投资再飞一会》,认为投资会很好,2016Q4 超过10%,并会高增速持续到2017Q1。同时在前不久的报告《论地产投资是如何超过6.5%的》中也论证到为什么我们看好2017 年全年投资超过6.5%。重点关注三四线城市的5 年大机会,考虑到目前龙头公司布局城市数量都在50 ~60个以上,所以仍然集中三四线,可配置荣盛发展、新城控股,其他转型类建议关注华业资本、深华发A、三木集团(000632)。

风险提示:货币超预期收紧。

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