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地产三重器系列研究之地产投资篇(七):论地产投资是如何超过6.5%的

发布时间:2017-02-09    研究机构:华泰证券

2017年是投资的哀嚎吗?我们的答案是,一定不会,相反会是盛宴

进入2017年之后,市场上对地产的关注度瞬间转变为对地产投资的关注,我们早在去年10月份就有报告《让投资再飞一会》,认为投资会很好,2016Q4超过10%,高增速持续到2017Q1,同时,2017年全年将超过5%,用土地周期逻辑来给予的解释。然而,市场的更多声音则是投资可能负增长,即便看好一点的,也就是0%~3%。我们将用两篇报告,来讲为什么投资会高,会超预期,会超过6.5%,一个是用模型,但是是唯一带逻辑推理的模型,二个是经济逻辑,可能是一个中周期的视角。

2013年后,拉动投资的逻辑出现根本变化,全面导向量出为入

楼市供不应求阶段,是开发商主导投资强度,这构成了2013年之前的投资逻辑,这也就解释了为什么在此之前和开发商预期最相关的新开工数据,最贴近投资,二者相关性系数高达0.9,同期滞后指标是竣工面积,相关系数为负。然而,2013年以后的变化非常关键,一方面,新开工和投资的相关性大幅下降,而竣工和投资的相关性大幅上升,变为和投资相关性最强的指标。这背后隐含的逻辑,是开发商转为量出为入,卖多少房、决定拿多少地、再定开多少工,而卖房后的建设就成为投资的主要构成。

根据以上逻辑,我们模型测算,投资无忧,可看高6.5%

我们提出模型五大原则,其中最重要的是可解释性,也就是统计模型的测算要符合背后的经济逻辑,同时,结果的评判要和目的挂钩,对于当前,我们只需要判断的是地产投资和GDP孰高孰低,那么制定3个置信区间,远小于6.5%,包含6.5%,和远大于6.5%,那么我们的测算结果是往上不包含6.5%,也就是说,地产投资无忧。

地产上游逻辑大幅加强,这就是周期

我们曾在《周期之力,辩不可能三角》中强调周期的力量,这里也再次印证,看好2017年投资,且认为销售增速尽管会低于2016年,但中周期的叠加会让他好于市场预期,重点关注三四线城市的5年大机会。考虑到目前龙头公司布局城市数量都在50个以上,所以仍然集中三四线,可配置龙头公司,关注招商蛇口,其他建议关注华业资本、深华发A、三木集团(000632)。 风险提示:货币超预期收紧。

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