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2016年统计局12月房地产数据点评:财产性收入井喷,房价梯度收窄

发布时间:2017-01-22    研究机构:华泰证券

事件:12月数据完全印证我们10月份对投资增速超过10%的判断。

2016年12月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.5万亿元、2.2亿平方米,分别同比上涨18.5%和11.8%;新开工面积1.6亿平方米,同比上升12.5%;开发投资额9194亿元,同比上升11.1%;资金来源1.5万亿元,同比上升16.5%。我们研究发现,房地产开发投资额的逻辑已经发生变化,不再是由新开工所主导,动态相关性已经下降到仅有微弱相关的程度,我们继续保持对2017Q1乐观的10%投资增速和全年5%以上的投资增速判断。

2015~2016年财产性收入的井喷,将在2017年带来城市房价梯度缩小。

1)我们曾在策略报告中提到,一线城市和三线城市最好的房价梯度是1:4,这是人口向一线城市流入时所需要保持的房价梯度,这一比例的维持能够让新进入一线城市的居民有足够的首付;2)现在的逻辑发生了转变,一线城市的资金虹吸现象开始逆转,主要是两个原因导致,一是一线城市居民收入结构中财产性收入占比大幅提高,这是转型成功后在居民收入构成中的标志,一线城市已率先转型成功,尽管官方统计的数据财产性收入占比仅有0.5%,但我们还是认为这存在了很大的低估,二是房价梯度已经超过1:10,再叠加大量特色小镇的建设,资金开始溢出。

2017年回归制度建设之年,土地改革和税制改革。

房价大幅上行,会带来实体经济空心化,类比1980~1990年转型成功的日本,导致当前国内房价调控一直无效的原因在于相对落后的制度建设,主要体现在两大根本制度上,一是土地制度、二是财税制度:1)土地制度主要在于土地公有制,所以供给永远都是“稀缺”的,土地神话可以无限放大,目前的政策破局是通过不动产登记和集体土地流转,对比日本,在集体土地流转之后,还会有一波房价上涨;2)中国的税制体系最晚是1994年的分税制改革,既然财产性收入大幅增加,财产税征收落后会导致调控手段失效。我们判断,2017年将在土地改革和税制改革都会有试点推进。

当前是数据真空期和政策预期期,板块波动大但超额少。

进入每年年初的数据真空期,直至3月份才能监控到目前唯一的支撑城市,也就是三四线城市销售情况。由于政策方向已经明确是收紧,但执行力度还需要观察,存在超预期或低于预期的可能,在此期间,板块波动性加大,但超额收益比较少。建议投资者自下而上的挖掘全年品种,关注深华发A、三木集团(000632)、栖霞建设、华业资本、嘉宝集团、招商蛇口。我们判断板块性机会可能会在Q2和Q4有两波行情,关注大票机会。

风险提示:税制改革提上日程。

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