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房地产行业五月份数据点评:回调如期而至

发布时间:2016-06-13    研究机构:中泰证券

成交量:五月成交增速如期回落:2016年五月份成交同比仍然上升,但增幅略有回落,房地产市场如期降温。2016年1-5月商品房销售面积累计同比+33.2%(2015全年+6.5%,2016年1-4月+36.5%)。2016年4月21日,住建部开始牵头排查首付贷资金流向,首付贷等房地产场外配资放大杠杆问题被纳入互联网金融专项整治的重点领域,住建部联合各地房地产管理部门,开展房地产中介专项治理活动。该行动主要针对一线城市的投机性购房需求,但也同时影响到其它城市的购房热情,此外,在5月份南京、苏州等热点二线城市相继开始对土地市场进行调控,对土地拍卖最高价进行限制,因此,一线城市成交量继续下滑且幅度有所加大,并且带动二、三线城市增速下滑。我们认为,针对首付贷的打击活动会极大的抑制投机性购房需求,对于之前房价较高的一线城市将产生一定影响。而南京苏州等地的地王频出、土地拍卖最高限价新规以及将要实行限购的新闻,也将影响二线核心城市的购房热情。在一线城市房价高企,购房门槛不断提高,热点二线城市火热依旧,且政策层面有意控制特大城市人口规模的背景下,短期内一线城市成交量预计将继续回调,而其城市圈之内的热点二线城市则将继续受到追捧(如南京、苏州、杭州、天津、石家庄、佛山、惠州等),其中长三角城市群预计将持续火热。目前而言,虽然南京苏州等地出台了土拍限价新规,但在购房政策上二线城市门槛仍然相对较低,且供需较为平衡。年初出台的一系列去化政策,以及近期二线城市的火热行情,使得很多开发商开始加速拿地和开工,增大了供给,而一线城市3月底出台的新限购政策,也使得一部分一线城市的刚需群体转向二线购房,同时二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。因此我们可以看到,二线城市的成交量增长幅度优于一线和三四线城市。但是,值得注意的是,5月份二线城市继续呈现冷热不均的分化行情,长三角热度依旧,地王频出,而其它城市圈则相对较为冷淡,因此我们认为,在接下来的一段时期内,长三角城市群政策面或将趋紧。

房价:短期仍旧坚挺,长期取决于货币环境:

5月份,一线城市的房价均呈现上涨趋势,特别是上海,在经历了限购政策导致4月暂时下滑之后5月份出现补涨。我们可以看到,5月份北京的商品住宅供需比继续走低,上海与上月基本持平,而深圳则出现较大回升,因此预计短期内京沪房价仍会继续上升,深圳房价则可能暂时企稳。

长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定,值得注意的是近期M2同比增速略有放缓,但住宅价格指数却仍持续走高。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的住房由于其稀缺性将持续继续走高,而三四线城市的房价指数则有赖于宽松的货币政策来维持。

地产投资:二季度传导效应将延续:

2016年1-5月份,全国房地产开发投资同比增长7%,增速比1-4月份下降0.2个百分点。房屋新开工面积同比增长18.3%,增速降低3.1个百分点。1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7196万平方米,同比下降5.9%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点。我们认为,宽松的货币政策和一季度的商品房热销从供需两方面拉动了地产投资。同时,营改增实施将导致部分开发商在5月1日前提前开工。从历史来看,商品房销售到新开工到土地购置的传导、房地产开发资金来源到地产投资的传导效应显著,但有一定时滞性。

1-5月份,房地产开发企业到位资金同比增长16.8%,增速较1-4月份持平。值得注意的是,其中个人按揭贷款同比增长58.5%,而去年同期只有2.1%的涨幅。个人按揭贷款和预收账款将成为房地产资金开发来源的主要增长源,这也说明了地产销售将成为地产投资链上更为关键的先行指标。

我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高,商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性,由于供需传导的时滞性,加上贷款审批的时间跨度,一季度的高信贷和年初至今的商品房成交增速将继续带动二季度的地产投资;全年来看,投资企稳,在后半年增幅将有所收窄。

投资建议:

从纵向比较来看,目前地产板块的P/E和P/B都不在历史低位。从历史上地产基本面和地产板块估值情况来看,当地产行业处于小周期向上时,地产板块P/E高于大盘,当地产行业处于小周期向下时,地产板块无法跑赢大盘,且地产股估值在盘面上的表现先于地产行业基本面,因此,在行业面临短期见顶时,地产股难有超额收益,我们认为未来当小周期触底前,或回调兑现时,或许是传统地产板股的配置机会。建议重点关注:1)布局二线的地产公司:如阳光城(未覆盖),华发股份(未覆盖),新城控股,鲁商置业等;2)实现轻资产化,现金流充裕的地产公司:新城控股,阳光城(未覆盖),泰禾集团,招商蛇口,华联控股等3)国企改革、重组、转型预期的地产公司:鲁商置业、三木集团(000632)(未覆盖)等。

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