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三木集团2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-29 20:43    来源媒体:同花顺

三木集团(000632)(000632)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述 一、经营情况讨论与分析 (一)房地产开发 2019年,针对房地产行业,中央多次在重要会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的总体调控基调依然未发生变化,各地政府围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,及时跟进政策,因城施策、一城一策以确保市场平稳发展。市场方面,在房地产金融监管持续收紧,受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响,土地竞拍热度有所下降;房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄,但在合理自住需求的支撑下,住房改善性需求积极释放,全年销售面积、销售额仍高位运行。房企发展方面,企业分化进一步加剧,房企整体融资规模保持高位,融资成本上升,大型房企运用自身优势,开拓多种融资渠道,销售整体销售业绩继续保持增长,销售业绩增速高于全国平均水平,强者恒强态势延续。 (1)销售面积再创新高 2019年中国商品房销售面积为171,558万平方米,比上年下降0.1%,较1-11月份增长0.2%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。2019年中国商品房销售额达到159,725亿元,增长6.5%,增速比1-11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。 (2)房地产开发投资平稳增长 据国家统计局数据显示,2019年1-12月份,全国房地产开发投资达到132,194亿元,比2018年增长9.9%,增速比1-11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97,071亿元,增长13.9%,增速比1-11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。 (3)货币政策稳健,行业融资环境从紧 2019年,央行坚持稳健货币政策,加强逆周期调控,效果显著。12月末,广义货币M2同比增长8.7%,为2018年3月以来最高水平,增速较上年末提高0.6个百分点;贷款利率维持在4.75%的历史低位,三次降准,存款准备金率下调2个百分点,释放2.7万亿元长期资金。从行业资金面看,中央坚决遏制资金违规流向房地产,行业资金定向监管保持从紧态势,尤其从5月之后针对房企融资全渠道收紧。2019年房地产开发资金来源17.9万亿元,同比上涨7.6%。 (4)中央调控稳字当头,地方因城施策深化 2019年全球经济增速放缓,外部环境不确定性增大,内部来看经济增速下行趋势未改,但中央对经济下行容忍度提升。 中央坚持强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,地方因城施策进一步深化,“高点压、低点托”,市场步入箱体震荡。下半年以来,受行业调整预期及资金压力加大等因素影响,土拍热度显著降温,房企业绩承压,下行阶段政策以限购(人才购房)和限商(商改租)作为主要放松方向。 (二)经营性物业运营管理 随着经济转型升级持续发力,消费已成为驱动经济增长的主动力。消费规模在持续扩大的同时,消费结构也在不断升级:一是文化娱乐等服务性消费需求大幅增加;二是个性化服务需求内容越来越广阔,对于服务体验、消费场景的要求越来越高;三是随着城乡居民收入差距不断缩小,三、四线地区消费力量崛起。截至2019年年末,已开业的商业体量在2万平方米以上的购物中心达379家,数据与2018年基本持平,且预计12月新开的商业体数量也将超过百家,全年预计开业数量在500家左右。 整体来看,商业地产在消费升级的大趋势下,市场供应不减,商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费,新物种、新经济模式的出现,使得购物中心多元性在不断加强。 (三)进出口及国内贸易 2019年,我国外贸发展呈现了总体平稳、稳中提质的态势。全年进出口贸易总值约31.54万亿元,同比增长3.4%。其中,我国贸易出口总值为17.23万亿元,较上一年度增长5%;进口总值为14.31万亿元,较上一年度增长1.6%。贸易顺差为2.92万亿元,同比扩大25.4%。从进口企业类型来看,2019年全年我国民营企业首次超过外商投资企业,成为我国第一大外贸主体。 全年民营企业进出口为13.48万亿元,同比增长11.4%,占我国外贸总值的42.7%,比2018年提升3.1个百分点。其中,出口为8.9万亿元,同比增长13%;进口为4.58万亿元,同比增长了8.4%。外商投资企业进出口规模为12.57万亿元,占全国外贸总值39.9%。国有企业进出口为5.32%万亿元,占16.9%。受中美贸易战持续进行的影响,东盟取代美国成为我国第二大贸易伙伴,第一大贸易伙伴仍为欧盟。 (四)创业投资 2019年新经济领域一级市场的投资情况延续了上一年度整体低迷的形势,投资事件数量和金额皆有所下滑。截至2019年12月31日,国内外已公开的投资事件数量为8,257个,同比下降28.31%;投资金额为25,832亿元,同比下降19.01%。纵观全年,企业服务、医疗健康和硬件行业的投资依旧是最热门的行业。2019年一级市场关于企业服务的投资事件高达722起,总融资金额达1,152.09亿元。紧随其后的是医疗健康,全年投资事件为534起,总融资金额达992.99亿元。而硬件方面的投资事件数量则有463起,总融资规模为910.29亿元。 二、报告期内主要经营情况 2019年,公司四大板块的业务:房地产开发、经营性物业运营管理、进出口贸易和创业投资在稳步推进中。报告期内,公司实现营业收入达到63.77亿元,营业利润12,971.99万元,归属于上市公司股东的净利润4,113.39万元。 (一)房地产开发 报告期内,公司为了集中精力及资源进行更好的战略调整,将房地产相关日常经营业务委托给阳光城实施管理。公司现有房地产业务以“三木.水岸君山”、“武夷山自遊小镇(武夷观岚)”、“三木.空港小镇”、“福清铂钥府”项目为核心,将继续按照委托管理协议委托阳光城做好后续开发和销售工作。截至本报告期末,“三木.水岸君山B地块”的累计预售面积为147,733平方米,“三木.水岸君山C地块”的累计预售面积为131,930平方米,“武夷山自遊小镇A地块”的累计预售面积为8,177.25平方米,“武夷山自遊小镇C地块”的累计预售面积为137,616平方米,“三木.空港小镇2#地块”的累计预售面积为20,443.97平方米,“福清铂玥府”的累计预售面积为76,396.71平方米。 (二)经营性物业运营管理 经营性物业运营管理方面,长沙黄兴南路步行街项目由长沙三兆实业开发有限公司负责运营。近年来,受到电商冲击,线下消费规模有所缩减,同时新落地的大型综合体和商业地产项目不断涌现,对商业地产项目运营提出了更多的挑战。长沙三兆公司秉持可持续发展的理念,加强招商运营,持续优化步行街业态和环境,充分利用地理位置、交通便利等优势,加大引进新零售商家的力度,实现差异化经营,报告期内实现营业收入13,370.39万元;武夷山自驾游营地项目由福建武夷山三木自驾游营地有限公司负责运营,营地公司充分利用“自遊小镇”地处武夷山风景区这一天然优势,积极推进以温泉为核心的自驾游项目,努力把项目打造成武夷山景区的新名片。 (三)进出口贸易 公司控股的商贸企业在公司的支持下继续稳步发展,与房地产业务形成良性互动,并积极拓展新的业绩增长点和发展模式。报告期内,商贸企业继续保持传统贸易业务规模,跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发展势头。期内跨境电商进出口业务实现营业收入7.8亿元,同比增长24.8%,综合服务平台业务实现营业收入5,167万元,同比增长33.14%。 (四)创业投资 报告期内,公司于2019年6月收购了盈科汇金股权开始涉足创业投资领域,优化公司产业布局,拓展新的业务领域与新的业绩增长点,提升公司综合竞争能力和盈利能力。盈科汇金主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目,截至报告期末,盈科汇金直接参投的股权投资项目为2个,通过基金的方式参投的股权投资项目为13个。目前,凌志软件已在科创板IPO成功。 新增土地储备项目 无 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,截至2019年12月31日累计担保余额为人民币240,946.89万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。 董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高) 二、核心竞争力分析 1、企业品牌优势:公司成立30多年来,积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度,在行业内拥有良好的声誉和口碑。 2、土地储备和经营性物业项目:在公司发展历程中,公司在福州、青岛、武夷山等地逐年积累了成本较低的土地储备,为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区,具有得天独厚的自然资源;自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一,入选了中国社会科学院城市发展与环境研究所和标准排名城市研究院联合发布的2018中国内地顶级商业街排行榜。 3、跨境电商运营能力:福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一,公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方,是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。 4、创业投资能力:公司控股的盈科汇金,重点布局科技创新领域,专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资,且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。截至报告期末,盈科汇金直接参投的股权投资项目为2个,通过基金的方式参投的股权投资项目为13个。 三、公司未来发展的展望 (一)行业格局和发展趋势 1、房地产行业形势展望 受新冠疫情影响,2020年房地产市场的不确定性有所增加,但住房需求一直存在,并且改善性需求可能得到一定刺激和释放。展望2020年,房地产行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势,“房住不炒”的总体调控基调依然未发生变化,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的基本政策将持续,同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化空间和灵活性,以确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。虽然整体资金环境趋向宽松,但房企融资形势依旧不容乐观,房企融资能力和销售业绩的分化将加速行业格局变化和集中度的提升,部分具备规模、资金、经营策略优势的企业将继续保持竞争优势。 2、经营性物业运营管理行业形势展望 随着2020年新冠疫情的冲击,传统的百货型商业体、缺乏竞争力和业态一成不变的商业体,将会被迫做出改变,要么进行规划升级改造涅盘重生,要么会被市场所淘汰进行低价转让。未来经营性物业运营管理行业将会迎来新一轮的调整,市场分化趋势日益明显,市场集中度进一步提高,强者恒强的局面将得以延续,该行业的市场竞争将更加激烈。 3、贸易行业形势展望 2020年经济发展面临的挑战前所未有,新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。受疫情影响,全球各地线下业务皆受到重创,线上业务迎来较大的发展机会。预计下半年全球疫情将得到控制,同时2020年电商业务将会有爆发性的增长。 4、创投行业形势展望 2019年国民经济运行情况。初步核算,全年国内生产总值990,865亿元,按可比价格计算,比上年增长6.1%。今年以来受到国际经济局势紧张的影响,我国经济受到一定的下行压力,随着近期政府维稳政策的出台和落实,新阶段供给侧结构性改革以及新一轮改革开发高潮的不断掀起,2020年国内市场有可能转危为机,市场将迎来更多的机遇。公司于2019年6月收购盈科汇金,开始步入创投领域。截至报告期末,盈科汇金直接参投的股权投资项目为2个,通过基金的方式参投的股权投资项目为13个。此外,盈科汇金也将在基金管理、财务顾问业务上持续发力。 (二)公司发展战略及重点经营管理工作 1、公司结合经营环境以及自身发展实际,经过对国际国内疫情情况、政策、经济、社会和市场、行业发展的研究,不断探索适合公司战略转型升级的发展模式和管理模式,并积极拓展新的利润增长点。 2、房地产业务方面。近些年,房地产开发商拿地成本不断攀升、房地产业竞争逾加激烈,外加新冠疫情重创全球经济。 面临诸多宏观层面的不利因素挑战,公司将积极探索、努力寻求新的业务模式,通过多渠道精确投资,有节奏地获取土地项目,增加公司土地储备,如与其他规模较大的房地产开发商合作开发。公司将视具体情况做出最有利于公司发展、最符合股东利益的战略抉择。同时,公司房地产相关日常经营业务将继续按照委托管理协议委托阳光城做好后续开发和销售工作。 3、经营性物业运营管理方面。经营性物业作为公司的核心业务之一,公司将进一步整合旗下的经营性物业资源,重点打造步行街商业管理IP,建立标准化输出体系,积极对外拓展商业管理项目。为降低疫情的不利影响,2020年公司将不断出台新举措,扶持商户共渡难关。此外,位于武夷山核心5A景区周边的自驾游营地,占地约470亩。营地公司自身拥有国家4A景区牌照以及重点营地建设项目资质,同时开展经营性物业租赁及合作。公司拟将其打造成大型文旅商业综合体,以统一景管和商管模式实现客群导流及稳定现金流创收。 4、进出口贸易业务方面。考虑到全球新冠疫情的影响,公司将积极新增进出口贸易品类,加大防疫物资方面的贸易。 同时,因为疫情对线下业务影响较大,公司也将借此次疫情提高其电商业务比例。另外,在大宗贸易方面,公司将通过合理利用财务工具,加强财务管理等手段规避汇兑风险,降低资金成本,加强进出口贸易的风险管控,确保进出口贸易业务的持续增长。 5、创投领域方面,在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大业务拓展力度,不断提升自身的创投水平及盈利能力。 6、继续完善公司治理结构,通过适当和合理的授权,优化管理流程,提升管理效率,为公司主营业务的开展提供支持和保障。 7、资产与负债方面。公司将结合自身业务的特点,持续优化企业的资产与负债结构,降低财务费用,争取提升公司主体长期信用等级,树立良好的企业形象。 8、绩效考核管理体系方面。进一步完善公司绩效考核管理体系,规范规员工聘用、培训、辞退与辞职、薪酬、考核、奖惩、晋升等人力资源管理流程。 (三)未来面对的风险及对策 1、政策风险 房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来,中央和地方政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,频频出台调控政策。如果公司不能适应行业政策的变化,可能对公司的经营管理产生一定影响。 应对措施:通过多渠道精确投资,有节奏地获取土地项目,增加公司土地储备;同时公司将积极探索新的业务模式,加强与其他规模较大的房地产开发商合作开发。 2、新业务拓展风险 报告期内,公司收购盈科汇金50.5038%股权。公司将充分利用盈科汇金的专业优势,整合资源,优化产业布局,积极拓展新的业务领域,寻找新的业绩增长点。未来如果公司对新业务的经验积累和人才储备不能满足新业务快速扩张的需要,可能会影响公司新业务的发展。 应对措施:公司将积极探索培育新业务,提升新业务竞争力;同时加强与专业机构的战略合作,强化团队建设,优化人才培养体系。 3、汇率风险 随着新冠病毒在全球扩散,作为疫情控制较好的国家,现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算,经营成本容易受到汇率波动的影响。 应对措施:公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求,采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。 4、疫情风险 由于新型冠状病毒肺炎疫情在国内外的爆发和蔓延,对公司的经营业务产生了一定的冲击,主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。 应对措施:在经营性物业运营方面,公司不仅积极为商铺减免租金,扶持商户度过难关,还组织商户推出步行街线上平台,丰富配送服务。此外,待疫情控制后,公司还将加大活动策划方面的投入,以及加大商户的促销力度做好各项营销活动。 在进出口贸易方面,公司将对进出口业务进行合理调整,加大跨境电商业务比例。同时,也将加大出口信保的投保力度。

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